Nueva Ley de Alquileres: calculo del nuevo valor del monto mensual

A través del decreto 533/2023, el Gobierno nacional promulgó este martes la nueva ley de alquileres que entrará en vigencia desde este miércoles. Esta ley trae consigo cambios significativos que afectarán tanto a inquilinos como a propietarios. Además, se introduce una nueva forma de calcular la actualización de los alquileres, utilizando el Índice Casa Propia.

Nuevas disposiciones

1. Contratos de tres años: Los contratos de alquiler entre propietarios e inquilinos ahora se mantendrán por tres años, en lugar del período anterior. Estos contratos deberán ser estipulados en un «valor único en moneda nacional» y por «períodos mensuales», sobre los cuales podrán realizarse ajustes con una frecuencia no menor a seis meses.

2. Actualización del precio de los alquileres: La nueva ley establece que los ajustes en el precio de los alquileres deberán realizarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación entre el 0.9 del coeficiente de variación salarial publicado por el Indec y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) publicado por el BCRA. Esta actualización será semestral en lugar de anual.

3. Monotributo: La ley exime del pago del monotributo a los ingresos provenientes de la locación de hasta dos inmuebles.

4. En moneda nacional: La nueva ley establece que cualquier publicidad que incluya precios de alquileres de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional. También se elimina la posibilidad de realizar pagos a los inquilinos por adelantado.

5. Beneficios impositivos para propietarios: Los propietarios no pagarán bienes personales sobre los inmuebles que pongan en alquiler. Además, no estarán sujetos al impuesto al cheque en las cuentas bancarias destinadas a cobrar estos contratos, siempre y cuando estén «debidamente registrados» ante la AFIP.

6. Deducción en el impuesto a las Ganancias: Las partes involucradas en un contrato de locación podrán deducir del impuesto a las Ganancias un 10% del monto anual del contrato.

Cómo se calcula la actualización del alquiler con el nuevo índice

La nueva Ley de Alquileres establece la actualización del alquiler cada seis meses, utilizando el Índice Casa Propia. Se trata de un coeficiente creado por el Gobierno nacional que tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo del 0,9.

Ejemplo Práctico: Supongamos que un inquilino debe recalcular el alquiler en agosto con el nuevo índice. Si en febrero pagaba $100,000, el cálculo sería el siguiente:

1. Ingresar al Índice Casa Propia publicado por el Gobierno nacional en este ENLACE y tomar los índices de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto.
2. Multiplicar estos índices entre sí, por ejemplo: 1,0490 (marzo) x 1,0504 (abril) x 1,0505 (mayo) x 1,0522 (junio) x 1,0557 (julio) x 1,0558 (agosto), lo que da como resultado 1,35752.
3. Multiplicar el resultado (1,35752) por los $100,000 del alquiler original, lo que da como resultado un alquiler actualizado de $137,752.

En el mismo período, la inflación acumulada fue del 59,39%, y si el alquiler hubiera seguido esa actualización, debería costar $159,392.